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国庆旅游时,你会心动买旅居地产吗?

2020-09-28 15:49:00

国庆节,很多人蠢蠢欲动想出去旅游。当很多人在巽寮湾、大亚湾、洱海边等醒过来看风景时,油然而生的置业心情会很快的浮现心里:十一畅销,海景绝版,一海一山一人生!如果每天都能在旅游胜地过上惬意的生活,人生了无遗憾!


01、目前,旅游城市大致可以分为两类:


一类是纯旅游城市。它们因旅游而闻名,旅游是其支柱性产业,每年旅游产值超过总GDP的7%,比如惠州巽寮湾、大亚湾,福建厦门、海南三亚,云南大理……


二类是旅游城市,不依赖于旅游业,但旅游资源也很丰富。这类城市本身的政治地位与经济实力就不差,旅游产值也超过了总GDP的7%,在国家旅游局划分的优秀旅游城市之列,比如北京、上海、成都、重庆、广州……


目前,往往能勾起大众置业欲望的就是第一类纯旅游城市,而最核心的原因就是便宜!其次才是所谓的人生情怀、诗意情怀……


而第二类旅游城市,说是旅游城市,但核心还是城市本身足够有吸引力。北上广深,能看的风景不少,但其经济实力水平在全国居前列……不仅能看能玩,更能赚钱!


如果大家按旅游业价值去选择城市投资,哪类城市的旅游业价值更高呢?


大部分人会选择第二类旅游城市作为出行目的地。


近期,百度地图发布了《2020年国庆&中秋假期出行预测报告》,预测今年假期全国热门目的地前十的城市是:北京、西安、上海、成都、南京、广州、重庆、杭州、苏州与郑州。


距离放假还有一天,究竟这十大城市会不会人员爆满呢?快捷按揭有点小期待!


大家不难发现,无论是游客接待能力,还是游客消费能力,基本都属于第二类城市,也就是我们常说的一二线城市。


Canva - 黄昏旅游胜地 tourist resort at dusk.jpg



02、为何这些综合实力强的城市旅游更受欢迎呢?


首先,大家对于旅游的品质要求越来越高。


随着国人消费能力的提高,对于出行的质量要求也随之变高。国庆假期期间四星级、五星级酒店订单量占比巨大,而亲子游成为大趋势!这类出游对住行品质要求更高,更加青睐于配套成熟、生活方便的都市,比如广州长隆欢乐世界、上海迪士尼度假区等。


不难看出,综合能力更强的城市,往往能满足多样化的旅游需求,各类旅游资源配合度更好,出行体验更为便捷舒适,对于长假深度游来说竞争力更强!


这些综合能力强的城市,未来旅游业潜力更大,游客消费能力更强,旅游产值更多。


然而,道理大家都懂,但不是所有人都买得起,毕竟经济基础决定上层建筑!


以深圳周边的惠州为例,每年国庆节,大亚湾、巽寮湾、亚婆角的度假人群摩肩接踵,好不热闹。


以惠州的亚婆湾来说,碧桂园十里银滩,旅游人数很多,房子也很多。以海景有所遮挡,投资成本较低的海云天为例,均价在8300元/平,主流户型87平,成交总价在69万左右。


因为海景视野受阻,房屋住宿费差距较大,旺季400元,淡季140元。


而海景房一年的出租旺季仅有三个月左右:8月、10月再加上春节一个月。假设旺季出租率有50%,一个月能客满15天,以400元房费来算,旺季租金收入大概为18000元。


到了淡季,房子单月的出租率大概在10%—20%之间,也就是说一个月最多能出租6天,以均价140元来计算,淡季租金在7560元左右。


粗略算下,全年租金总收入25560元,肯定能覆盖月供了,看起来还不错。
但别忘了,大部分人不可能亲自去管理民宿,通常还需要支付中介托管费,一般收益五五分成。这样算下来,投资回报率仅仅只有1.9%。


03、既然行情不是那么好,那所有的旅居地产都不能投资吗?如果要买,选择标准究竟在哪?


在快捷按揭看来,无论是旅居,还是其他房产投资,租金收益永远是小头,真正的大头,还是在于房价涨幅。

景区再好,人流再多也是假的,很少有人会因为一次短途旅行,而考虑购置一套房产,富豪除外。

而真正能让人有购买欲望的,一定是具有居住适宜度的城市,并且这种居住适宜性非常稀缺,好的旅居地产有三点标准:


1.卓越的景观
2.冬季适宜的气候

3.优质的空气。

为什么这么说?


这三点,几乎满足了大家对居住环境的所有自然要求。气温四季温暖、空气清新在加上景观卓越,城市配套是可以人为建造的,但这些自然景观与气候很难依靠人力去建造。国内满足这三点条件的城市也不多。
有价值的旅居城市一定要满足这三点条件,才具有足够的居住稀缺性。


国庆假期旅游一定要坚定:景区的人,一天一变,没有居住稀缺性和适宜性的旅游城市,真的不值得投资!


另外,快捷按揭总结了4点,大家需要谨记:


1、不要买三流景区的房子。客流量本来就小,而且游客大都是景区附近的居民。房子租不出去,更卖不出去。空置率太高,普遍拖欠物业费,如果时间太长,物业公司破产,那么这个小区就等同于荒废了。


2、不要买交通差劲的房子。商业不好可以招,医疗差劲可以引,但一切的前提是交通畅通。有时候,时间和效率的绝对价值高于一切,体验过的人自然明白。


3、不要买野盘。旅游地产的维护费用和配套是需要有人去保障的,地方无法保障,那就只能指望开发商的品牌信誉。有的开发商资金能力强,可以引进自带商业和医疗配套,有的甚至可以把优质小学的资源引进来,完全满足自住需求。当然这种规模性的旅游小镇不多,价格也不便宜。但起码是保值的。


4、不要买小产权旅游地产。可以说,小产权旅游地产99%都是深坑,另外1%还在建坑的路上。尤其是景区小产权基本没有法律保障,五证不全也没人管。但是当政策下来后,一夜之间说拆就拆。有朋友买了海南陵水国茂清水湾,结果人都住进去了,被判定为违法建筑。已经交了房,却被要求三日内清理全部物品,自行撤离。和他一起的,有1000多户。


趁着国庆旅游,希望大家旅途愉快,另外,也希望大家别在旅居地产上栽跟头!

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