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贷款买房前,您要知道的金融小知识

2020-08-04 15:28:47

很多人买房之前都很少有考虑到流水问题,所以每次有难得的笋盘可以入手时,往往会因为流水问题导致错失贷款机会……其实这个流水问题,属于技术层面问题,如果不加以注意,很多人可能会因为流水问题损失百万。所以快捷按揭写了一篇详细攻略,以求一文解释清楚。


01、银行流水单类型


一般而言,银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。一般涉及到的流水通指个人流水。


完整的流水单应包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。


02、银行认可的流水类型


银行要贷款给借款人,首选会重点审核借款人的还款能力,以确保其有足够的收入能够归还银行贷款,降低银行坏账率风险。而个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。


流水单里交易类型名目繁多,哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢? 一般而言是工资流水,转账流水,除此之外,银行也可能会通过个人工资税单,公积金等来进行收入认定。

1.代发工资流水


工薪阶层最常见的收入方式就是工资流水。工资流水属于银行完全认可的个人收入证明,它是扣除了社保、公积金后的收入,体现了本人工作的稳定性和保障性。


银行认定你的收入主要通过工资,奖金,绩效,劳务费等条目。需要注意的是,银行看重的是持续稳定的收入,而忌讳时有时无或忽高忽低的收入。

另外,如有报销等收入,银行大多不会认定。考虑到银行流水通常为借款人的税后收入,一般情况下,银行流水金额达到单位出具的收入证明中金额的80%即可。部分银行也认定你的税前收入,此时相当于多出来了一部分收入。

2.转账交易流水


通过柜台、网络或网银转账的交易记录,如果有固定时间,固定金额的转入,则属于银行认可部分。

3.税收税单认定


正规单位会如实缴纳员工的税收,故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”。通过每个月交税金额,银行可轻易反推算出借款人的月收入。

4.公积金认定


部分银行会通过月缴存的基本公积金的倍数来认定,当作你的月收入,此时不需要提供流水。这条对部分流水不足,但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。


倍数确认表

缴存时限标准

倍数确定

0.5年≤1年

4倍

1年≤2年

5倍

2年≤3年

6倍

3年≤4年

7倍

4年≤5年

8倍

5年≤6年

9倍

6年以上

10倍



03、如何识别假流水


经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽。


银行工作人员若对流水单存在疑问,一般采用如下方案进行进一步证伪:

➀信贷员让客户当场打开网银,与提供的流水核对。
➁同客户一起去柜台再拉流水单。
➂审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,确认转入的一分钱是否在账户中显示。

所以,大家自己买房要对贷款这件事,多一些敬畏感,千万别儿戏似的,这种心态不可取。流水造假,一旦被发现会造成不可弥补的损失和麻烦。


因此,快捷按揭旗帜鲜明地反对包装流水,尽量能够在贷款准备期自行解决收入流水问题。


企业主的收入怎么看?


目前,企业主的流水有两种认定方式,一种是大额进账,刨去当天快进快出的,再进行加权平均,乘以利润率和股份比例。另一种是根据余额的结息,倒推出半年内进账多少净流水,全部算收入。第二种可以用存单质押的方式拉高结息金额。


04、流水不足的应急办法


如果按揭/抵押贷款材料递交后,银行以流水不足为由,降低甚至取消贷款额度了,怎么办?以下方法可结燃眉之急。


➀提供担保证明

借款人可以向银行提供有效的担保证明,若银行审核证明后发现借款人的综合还款能力符合贷款要求,银行则仍会予以贷款的。


➁存入大额现金

在银行一次性存入大额的现金,并存款一定时间,此法在于向银行体现借款人的财力。在银行看来,借款人则具有符合要求的还款能力。


有时可向银行提供其他大额固定财产证明以证明自己的还款能力,比如房产,商铺等。


除此之外,也可以提供你所购买的理财产品/信托基金/股票作为辅助财产证明。


➂增加共同贷款人

如果本人的银行流水不足以申请目标数额的贷款,则可以增加共同贷款人。已婚家庭夫妻双方的银行流水均可作为申请贷款的收入证明。


➃向银行提供个税证明或公积金缴存证明
个税和社保证明是证明收入水平的重要材料,因此也能代替银行流水。需要注意的是不是所有银行都接受以这种方式申请贷款,需要区别对待。


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最后,还有一些人,虽然满足了以上的条件,但是银行还是拒绝贷款给你,很大程度上可能是因为这几个原因:


信用卡、白条、借呗上有过逾期。


之前的文章说过,现在的征信要求越来越严格,之前如果欠了借呗和京东白条没还清。


银行现在规定是必须先还清这些贷款,否则拒绝贷款,如果你经常用这些小额贷款,银行就会认定你这么少的钱都要贷款,有可能还不起贷款,干脆直接拒贷。


而信用卡的要求估计会更严格,一旦留下来逾期,就会触碰银行的红线。这样,很容易被银行误认为“老赖”,导致你的评分降低。


还有一种就比较倒霉了,就是贷款申请查询次数太多。


有时候,有的人可能在浏览网页上的信用贷款界面或抖音的贷款界面时,好奇自己到底能拿多少的额度,就随便申请了一下,反正不贷就是了。


很多人意识不到,就在你申请借款或者查看额度的同时,也就是授权银行、小贷公司对你的征信进行了一次查询。


这些都是会在征信报告上留下痕迹,你一个月持续多次查询,就很有问题了。


不是说大家不能查,因为大家即便贷款了,按时还款也没问题。但在大家申请贷款前,最好不要过于频繁的查询,不然很容易“误伤”!


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以上这些看似简单,但对我们生活又很重要金融知识,其实与我们息息相关,不要等到申请贷款了才意识到它的重要性。


另外,近期有购房打算的朋友,就要提前6个月按照标准来“养”好自己的银行流水就行了。


最后,贷款是一件非常复杂的事情,不仅仅需要个人的条件符合贷款,最重要是找准贷款机构!因为贷款涉及到大额资金,并不是简单的几个小钱,所以安全性非常重要!


 

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