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贷款买小产权房将是2020年最大的坑!

2020-09-10 09:50:00

最近,长租公寓好像集体约好的一样,白云区巢窝公寓、深圳巢客、杭州友客公寓、成都青客公寓、上海岚越公寓,在8月集体暴雷。

 

其实从2018年开始就有很多暴雷的,当年是8家,2019年超过20家。今年上半年又有16家。

 

每次暴雷,又要惹出一堆诉讼,维权。所以说现在租房子的年轻人实在太难了!但房东也是受害者,一下子损失一年或多年的租金!

那么,作为投资者手里钱少的时候,该买公寓类型的产品吗?事实上公寓的问题非常多!究竟是哪种坑呢?听快捷按揭细细说来!

 

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没有产权的公寓能买吗?

 

了解房地产政策的人都能发现,“330新政前成交土地的商服类物业(公寓、商铺、写字楼)可卖个人!但330新政出台后,个人不能购买公寓了,都只能用法人名义购买!

 

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目前,广州的公寓市场出现了两股分支,一是开发商承包了,向个人出售使用权;二是向法人出售产权。(注:下文所讨论的公寓是40年产权商住公寓)

 

而大部分投资者,买的都是具有使用权的公寓!出售使用权的公寓,更偏向于一种投资产品,用长线的租金来获取回报。随着周围配套越来越成熟,公寓本身的价值会上涨,租金也会涨。另外这种类型的公寓多数会带几年的返租,就是说短期内还有个兜底。

 

因为初期投入成本低,所以很多手里有余钱的投资客都买了!

 

好处以上几条,接下来快捷按揭就要跟大家提一下都有哪些坑了:

 

第一、没有产权!房子即使涨得再猛也与你无关,并且将来转手也会受限制。另外小开发商也可能打一炮就卷钱走人,你还无法进行维权(产权不在你手里找谁问去哦)

 

第二、返租期没有保障!开发商把托管业务委托给别人,万一有什么事故发生,按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话,这个租金还能找谁要呢?

 

快捷按揭普及一点知识,一般租房租期不能超过20年,那些承诺给你25年使用权的,小心为上。

 

(根据中华人民共和国第二百一十四条 ,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)

 

这类公寓的投资价值虽然有,但风险很大。


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广州一手公寓值得投资吗?

 

很多人说只有使用权的公寓坑,那我买有本本的公寓不就行了吗?目前,个人买不了公寓,但是法人可以买!

 

现在中介公司早已贴心地推出了注册公司业务,专业团队帮你办注册一个皮包公司,然后就可以用法人代表的名义买到公寓啦!每年要多交25003000不等的公司运营费。不过这几千块还真只是零头,真正的大坑在后头。

 

快捷按揭为大家算一笔账。买一手公寓到底要花多少钱?

 

购入:首先皮包公司购买公寓,银行是很难批贷款给你的,所以现在广州公寓普遍都是一次性付款或者分期付款。具体楼盘分期付款的形式不一样,例如快捷按揭就了解到有分13个月免息付款,有的是一次性付款给与折扣的方式。

 

还有一种方法是申请个人信用贷,成本高,条件严苛。

 

税费:买入、持有、卖出都要交税!

 

公司购买公寓,需要缴纳契税3%,加上万分之5的印花税。一旦持有公寓,每年要缴纳房产税和土地使用税。

 

按目前规定,公司名下的房产,每年需缴纳房产税为:每年房产原值×70%×1.2%。如果房产出租,则按每年房产租金收入计算缴纳房产税,税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳,每平方米年税额在3~27元之间,按年缴纳。

 

举例:一套20050平方的公寓,契税交6万;印花税交1000元;每年房产税按估值算,交1.68万;土地使用税按最少的算3/平算,交150元。


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买一手公寓的回报率有多高?

 

公寓的投资回报一共有两种途径,一是出租,二是转手出售。

 

出租:一般来说地段越好配套越完善的公寓能租更多钱,当然你要提前了解好附近的出租率,看地段和租金市场旺不旺。但相对来说这样的公寓卖得也贵,还是以租金回报率为准。

 

转让:公寓的升值空间没有住宅那么大,但条件优良的公寓肯定也是可以涨价的。只是公寓性质特殊,近几年价格都没怎么涨。

 

如果转让只能卖给其他公司,但转让时税费多到吓人:主要有企业所得税、土地增值税、增值税及附加税、印花税。

 

企业所得税:企业将公寓卖出,在房管局过户的时候,企业需要开一张发票,证明收到了卖公寓的资金,这个收入需要交企业所得税。税费需要看企业的盈利情况而定。

 

土地增值税:根据买入发票价和卖出价的差额进行征收,按照差额的大小,收取30%-60%不等。

增值额买入发票价的50%,按30%征收;

买入发票价的100%≥增值额>买入发票价的50%,按照40%征收;

买入发票价的200%≥增值额>买入发票价的100%,按50%征收;
增值额>买入发票价的200%,按60%征收。

 

增值税及附加税:5.6%

 

印花税:万分之五。

 

举例:买入发票价为50万,卖出价为120万,差额为70万,则增值超过100%、小于200%,按50%征收,所以土地增值税为70*50%=35万。

 

转让股权可完美避税?

 

有些中介会告诉你,通过变更公司股东的方式去转让法人公寓,就不用交那么多税了!这样做真的可以吗?

 

对此,快捷按揭咨询了本地律所。律所律师表示:这个情况实质就是股权转让,通过股权转让的方式,来达到转让房产的目的。那么就按股权转让的税费来计税。涉税的项目有:企业所得税25%、个人所得税20%、营业税(一般纳税人为6%,小规模纳税人为3%)。

 

也就是说这样做是可行的!不涉及房产交易,只是股权转让,公寓还是在公司名下。而空头公司根本就没有多少税费要交嘛!这样就避过了上一部分所说的高昂税费。

 

走到这一步快捷按揭建议投资者多咨询税费;或者直接找中介代办手续,如果直接刷卡付钱,可能风险较高!如果把转手的税费加进购房成本,这样一加是不是感觉更坑爹了。公寓这个投资品360度看,有350个角度都是死角啊!

 

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要买什么样的公寓才靠谱?

 

目前经济下行,还是有不少投资客青睐公寓的。但作为金融行业的专家,快捷按揭还是想奉劝低端玩家不要轻易种草公寓,怕是玩不起啊!

 

如果看完上文还是想投资公寓的话,很多人应该会想问:要买什么样的公寓才靠谱,事实上无非就是几点:

 

1、交通便利。最好是地铁上盖或步行到地铁的时间在10分钟以内的,多条地铁交汇更佳。


2、配套完善。包含发展商的自带配套和市政配套,最好周边有大型的商业综合体,饮食娱乐一应俱全,体验式消费的商家尽可能地多,口袋式消费的商家尽可能地少。


3、产业数量和档次。如果世界x百强的企业/公司越多,金领/白领也会越多,他们都是强大的高消费群体,向往自由、享受写意的生活,而且有不少人没有房票,为了能在这里扎营,方便工作和生活,也更青睐公寓产品。


4、自行高素质的物业团队。物业管理的质素绝对影响居住体验。质素高的物业,让人住得舒心,而低质素的物业,使人住得闹心。所以物业管理的水平非常重要,决定了公寓的档次。


5、品牌开发商。大型的、知名的开发商,都不会打一炮就走的,会更注重长远的发展和口碑。品牌是无形的,但也是昂贵的,当有问题出现的时候,品牌发展商的处理态度、解决能力都会高于小的开发商,矛盾也会少一些。


6、楼距越开阔越好。通风透光都有保证,宁愿买顶层也不要买中低层。


7、包装修、包家电更佳,虽然羊毛出至羊身上,但一来自己去买费时,二来定制的家具多,成本会更高。


85米复式、有阳台、能明火、一线江景、单边位置多一面窗户等,具备这些条件都加分。


9、入住率超9成,可以通过阳台晾衣服的情况、晚上住户的灯光来判断。

 

10、公寓到底值不值得投资,主要还是要根据自身的需求和实际情况来决定,如果要买,也不要购买非限购区域的公寓。中心四区,天河、越秀、海珠、荔湾可以考虑,其他区域,请谨慎。

 

相对来说,如果大家在330新政前拿到产权的公寓性价比更高。但是别忘了公寓生活成本高还没有学位配套,产权也只有40年。


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买公寓的贷款事宜有哪些?

 

一来,公寓成本高。

 

由于其土地性质,实际上是商业用地或工业用地,那么公寓的水电煤气通常也是商用的,比住宅里民用的价格要高。

 

二来,占用贷款资格。

 

普通人买房子,一般都要贷款。买商住公寓,通常至少要百分之五十首付,一旦你把首次贷款用在了这套公寓上,按照一些银行的规则,下一次贷款利率会提升。

 

如果公寓不卖掉,就想再买进住宅的话,相当于你的一部分贷款额度已经被这套公寓给占了,再次贷款也要受限。

 

别小看贷款额度和利率,用好首套首贷的杠杆,可以帮普通人财富上一个大台阶!

 

前几年广州房价很低的时候,有很多年轻人,不管已婚的还是单身的,都急匆匆杀入了楼市,拿下了第一套房子。

 

有一个男士,当时有稳定女友,想着以后要结婚的。咬着牙东拼西凑了30多万首付,贷款30年,在广州郊区买了一套90方住宅,2012年底那会儿才100来万。

 

到了2016年楼市大涨,他的房子翻倍,于是马上脱手改善。相当于只用了30多万本金,三年多时间,靠着首套房贷的杠杆,他赚了近百万。然后又用这一百多万再做首付,买了一套更好的房子。

 

另一个女士,比他大两岁,那时候没有对象,想着自己先买一套小公寓。反正将来结婚,男方应该有住宅的嘛!这心理大约跟很多人相似。

 

好么,她买的小公寓也要40来万,首付一半就是20万,贷款十年。虽然说比上一位男士的地段要好多了,但每月还银行的钱比那位男士也多多了,她省吃俭用,疲惫不堪。并没有过上,那种抱着宠物看书品茶的小日子。

 

2016年一看,公寓涨价速度远不如住宅,也不好卖,卖掉又觉得可惜,于是一直拿在手上,住到现在。

 

这两位到现在都没结婚,但是个人财富量级,到了2020年,已经完全不可同日而语了。

 

女士看重小而美的生活,男士两顿大刀阔斧的操作,这差距一拉开,十年收入都比不上!

 

另外必须敲黑板一个更重要的点,公寓增值能力是不行的,关键还不容易出手。

 

多数人是买公寓是为了收租的,加上公寓的商业性质,要不了多久,楼里面就会冒出各种小公司、美甲工作室,甚至神神秘秘的什么聚会场所。

 

不出几年,整个环境就会看起来很糟心,跟别人买来自己住、精心维护的住宅小区完全不一样了。

 

对于大部分投资者来说,房子这样的重型资产,第一考虑的因素就是好出手。即使是买来自己住的房子,也会首先考虑这件事情。

 

如果你是考虑要开个小工作室的,要注册公司的,又不想再到外面租房子了。那么买公寓,既有合法注册地址,又能住人,不需要再给别人交租金了,这种类型是最合适的了!

 

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